Investissement immobilier

Le sur-mesure, sinon rien

Gestion patrimoine Investissement immobilier Lyon

Faire un bon investissement immobilier à Lyon

Investir dans l’immobilier nécessite un bon accompagnement. EFIXENS Patrimoine vous guide tout au long de votre projet, qu’il s’agisse d’un investissement d’usage ou d’un investissement locatif . Notre équipe d’experts vous aide également à choisir le dispositif de défiscalisation le plus adapté en fonction de votre situation.


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L’acquisition d’un bien immobilier est un projet qui vous tient à cœur et afin de vous accompagner au mieux dans votre démarche d’accession, nous avons besoin de certaines précisions. Ainsi ce rapide questionnaire va nous permettre de cibler au mieux votre recherche.

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  • Loi Pinel

    • Caractéristiques

      PRÉSENTATION DU DISPOSITIF PINEL
      Toute acquisition d’un bien neuf, ou en état futur d’achèvement ou ancien à réhabiliter effective entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016 permet d’obtenir une réduction d’impôt répartie sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

      LES CONTRIBUABLES CONCERNÉS
      Tous les contribuables sont potentiellement concernés, même faiblement imposés.

      LES AVANTAGES
      La loi Pinel permet une réduction d’impôt de 18% du prix de revient (frais de notaire inclus) de l’opération étalée sur 9 ans, soit 2% par an, dans la limite de 5.500€ par mètre carré de surface habitable.

      Depuis le 1er janvier 2015, il est également possible de réduire son impôt sur 6 ans, à raison de 2%/an, soit 12%, et de pousser cette économie sur 12 ans à raison de 2%/an pendant 9 ans puis 1%/an les trois années suivantes, soit 21%.

      De plus, il est possible de cumuler le dispositif Pinel avec un déficit foncier, permettant d’éteindre d’autres revenus fonciers et/ou s’imputant sur le revenu global dans la limite de 10.700€ par an.

      Possibilité de faire deux investissements en loi Pinel par an, mais sans dépasser le montant total de 300000€ d’acquisition.

      Possibilité de louer aux ascendants et descendants à la condition qu’ils soient sorti du foyer fiscal

      LES ESSENTIELS
      Le logement concerné doit être neuf ou en VEFA ou ancien réhabilité bénéficiant du label BBC 2005 ou RT 2012..

      Le loyer est plafonné en fonction de la localisation du bien :
      Base de 16,72€ le m2 habitable sur la zone A bis
      Base de 12,42€ le m2 habitable sur la zone A
      Base de 10€ le m2 habitable sur la zone B1
      Base de 8,69€ le m2 habitable sur la zone B2

      Le dispositif Pinel prévoit aussi des plafonds de ressources du locataire modulés selon la zone géographique et la situation de famille.

      Composition du foyer

      Zone A bis

      Zone A

      Zone B1

      Zone B2

      Personne seule
      36 831 €
      36 831 €
      30 019 €
      27 017 €
      Couple
      55 045 €
      55 045 €
      40 089 €
      36 079 €
      Personne seule ou couple ayant une personne à charge
      72 159 €
      66 169 €
      48 210 €
      43 398 €
      Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
      86 152 €
      79 257 €
      58 200 €
      52 380 €
      Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
      102 503 €
      93 826 €
      68 465 €
      61 619 €

    • Notre offre

  • Loi Pinel Outre-Mer

    • Caractéristiques

      PRÉSENTATION GÉNÉRALE
      Il s’agit de faire l’acquisition d’un bien neuf, répondant aux normes thermiques et acoustiques, et le louer pendant une durée minimum de 6 ans, 9 ans, ou 12 ans. Ce dispositif permet ainsi une réduction d’impôt de 23%, 29% ou 32% en fonction de la durée choisie.

      CONTRIBUABLES CONCERNÉS
      Ce dispositif concerne tous les contribuables ayant un impôt minimum de 10.000€/an, et souhaitant investir dans les départements d’outre-mer.

      LES AVANTAGES
      La loi Pinel Outre-mer permet de réaliser une économie d’impôt de 23% du prix de revient (acquisition + frais de notaire) étalée sur 6 ans à part égale, ou 29% sur 9 ans, ou 32% sur 12 ans

      Exemple : pour un investissement de 200.000€, la réduction d’impôt sera de 58 000€ sur 9 ans
      (200.000 x 29%), soit 6444€ / an.

      De plus il est possible de cumuler le dispositif Pinel outre-mer avec un déficit foncier, permettant d’éteindre d’autres revenus fonciers et/ou s’imputant sur le revenu global dans la limite de 10.700€ par an.

      Possibilité de faire deux investissements en loi Pinel outre-mer par an, mais sans dépasser le montant total de 300000€ d’acquisition, soit une réduction d’impôt maximum de 96000€ sur 12 ans.

      Le plafonnement global des niches fiscales est porté à 18000€ pour ce qui est de la loi Pinel outre mer.

      Possibilité de louer aux ascendants et descendants, à condition qu’ils ne soient pas dans le foyer fiscal de l’investisseur

      LES ESSENTIELS
      Le Prix d’acquisition ne doit pas être supérieur à 5.500 € du m2,
      Plafonnement du loyer sur les bases de la zone B1 de la métropole, soit 10€ du mètre carré habitable.

      Le dispositif Pinel outre-mer prévoit des plafonds de ressources du locataire modulés selon la situation de famille.

      Pour un célibataire : 27 160 €.

      Pour un couple sans enfant : 36 270 €.

      Pour une personne seule ou un couple avec deux enfants : 43 619 €.

    • Notre offre

  • Location meublée LMNP Censi Bouvard

    • Caractéristiques

      PRÉSENTATION GÉNÉRALE
      Lors de l’acquisition d’un bien neuf, dans une résidence de services, il est possible de le mettre en statut du loueur meublé non professionnel Bouvard Censi, et ainsi de bénéficier d’une diminution de l’impôt.

      CONTRIBUABLES CONCERNÉS
      Ce dispositif concerne tous les contribuables payant des impôts, ayant une capacité d’emprunt et d’épargne.

      LES AVANTAGES DE LA LOI BOUVARD CENSI
      Ce dispositif est un outil patrimonial permettant :
      – Possibilité de réduire son impôt à hauteur de 33.000€ maximum sur 9 ans, soit 3.666€/an.
      Récupération de la TVA de 20% sur l’acquisition, donc achat Hors Taxe.
      Garantie locative par bail commercial ferme de 9 ans minimum.
      – Possibilité d’acquérir plusieurs biens sur une même année civile, jusqu’à un plafond de 300000€ Hors Taxe.
      – Le dispositif peut se cumuler avec différentes lois fiscales existantes.

      Exemple de calcul de réduction d’impôt d’un investissement en LMNP Censi Bouvard
      Investissement dans une résidence avec service pour 100000€ hors taxe :
      Réduction d’impôt de 11% du montant de l’acquisition, soit :
      100000€ X 11% = 11000€ sur 9 ans, soit 1222€ par an pendant 9 ans.

      LES ESSENTIELS
      Les résidences répondant à ce dispositif sont des résidences de service pour :
      Etudiants
      – Tourisme Classé
      – Affaires
      – EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes)
      – Séniors

    • Notre offre

  • Location meublée LMNP Amortissement

    • Caractéristiques

      PRESENTATION GENERALE

      Lors de l’acquisition d’un bien neuf ou en VEFA, il est possible de le mettre sous le statut du loueur en meublé non professionnel, et ainsi de bénéficier d’un amortissement linéaire. L’acquisition s’entend l’immobilier et le mobilier (hors Terrain).

      CONTRIBUABLES CONCERNES

      Ce dispositif concerne tous les contribuables, même faiblement imposés, ayant une capacité d’emprunt et d’épargne.

      LES AVANTAGES DU LMNP

      Ce dispositif est une solution optimisée pour la retraite :

      -Récupération de la TVA sur le prix d’acquisition en VEFA (vente en état futur d’achèvement), soit une économie de 19,6% du prix.

      -Garantie locative par BAIL COMMERCIAL, pour 9 ans minimum, renouvelable.

      -Possibilité de cumuler ce dispositif avec différentes lois fiscales existantes.

      -Pas de limitations de montant d’acquisition.

      -Revenus issus de la location meublée imposable dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) : possibilité d’amortir jusqu’à 90% du prix de revient de l’investissement, et d’obtenir des revenus locatifs sans imposition, sur une durée longue, au-delà de la fin du prêt.

      Ce dispositif répond à un triple objectif :

      -Se créer des revenus complémentaires défiscalisés pendant une longue période grâce au report d’amortissement et aux déductions de charges.

      LES ESSENTIELS

      Les résidences répondants à ce dispositif sont des résidences de service pour :

      – Etudiants

      – Tourisme classé

      – Affaires

      – EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes)

      – Séniors

      Pour être  loueur en meublé non professionnel les recettes doivent être inférieurs à 23.000€ TTC par an, et représenter moins de 50% des revenus globaux.

    • Notre offre

  • Résidence de tourisme classée

    • Caractéristiques

      PRÉSENTATION GÉNÉRALE
      La résidence de tourisme classée est un établissement commercial d’hébergement classé faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle permet à une clientèle touristique d’occuper, à la nuitée, à la semaine ou au mois, une location meublée.
      Les résidences de tourisme classées sont essentiellement situées sur les côtes, à la montagne, et dans les villes où l’attrait touristique est prépondérant.

      LES AVANTAGES POUR L’INVESTISSEUR
      Elle rentre dans le statut de la location meublée non professionnelle, avec ou sans réduction d’impôt.
      Elle permet à l’acquéreur de récupérer la TVA qui a grevé son achat.
      Possibilité d’occuper temporairement son propre bien, sans remise en cause de l’avantage fiscal.
      Garantie locative par bail commercial.

    • Notre offre

  • Résidence étudiante

    • Caractéristiques


      PRÉSENTATION GÉNÉRALE
      Les résidences étudiantes sont des ensembles d’appartements, pour l’essentiel des studios entièrement meublés et équipés d’une kitchenette, situés à proximité des écoles, des universités et proche des transports.
      Il s’agit de résidences bénéficiant de service : accueil, gardiennage, laverie, entretien, cafétéria, etc…

      LES AVANTAGES POUR L’INVESTISSEUR
      Ce type de projet rentre dans le cadre du LMNP (location meublée non professionnelle) avec ou sans réduction d’impôt.
      Possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition.
      Garantie locative par bail commercial.
      De plus en plus d’étudiants cherchent ce type de biens, tout confort.
      Bonne rentabilité locative.

    • Notre offre

  • Résidence médicalisée pour personnes âgées

    • Caractéristiques

      PRÉSENTATION GÉNÉRALE
      Il s’agit d’établissements assurant l’hébergement de personnes âgées dépendantes, ne pouvant plus assurer les gestes essentiels de la vie quotidienne. Les EHPAD sont composés de chambres meublées médicalisées, assurant l’intégralité des services dont une personne âgée a besoin.
      Certains établissements possèdent une unité de vie qui accueille des personnes atteintes de maladies type Alzheimer.

      LES AVANTAGES POUR L’INVESTISSEUR
      Possibilité de récupérer la TVA sur l’acquisition dans le neuf.
      Réduction d’impôt sur 9 ans dans le cadre du LMNP Bouvard Censi.
      Possibilité de générer du revenu net d’impôt grâce au LMNP Amortissable
      Demande de plus en plus forte de résidences médicalisés.
      Rentabilité très intéressante sur ces projets.

    • Notre offre

  • Résidence d'affaire

    • Caractéristiques

      PRÉSENTATION GÉNÉRALE
      Les logements en résidence d’affaire sont à la mi-chemin entre la chambre d’hôtel et l’appartement entièrement meublé. Il existe tout type de surface, du studio au T4. Ces résidences s’adressent en priorité aux personnes en mobilité dans le cadre de leur activité professionnelle : mutation, mission courte, formation, déplacement, etc.

      LES AVANTAGES POUR L’INVESTISSEUR
      Garantie locative par bail commercial.
      Possibilité de réduire ses impôts directement grâce au dispositif LMNP Bouvard-Censi.
      Possibilité de générer du revenu complémentaire net d’impôt grâce au LMNP Amortissable.
      Bonne rentabilité locative.

    • Notre offre

  • Résidence seniors

    • Caractéristiques


      PRÉSENTATION GÉNÉRALE
      Une résidence sénior est un ensemble immobilier de logement, non médicalisé, accueillant des personnes d’un âge certain, valides et autonomes. Ce type de résidence est construit en centre-ville afin d’offrir un maximum de services de proximité, tels que les commerces, les médecins, coiffeurs, etc.
      Des services à domicile sont également proposés aux personnes ayant des difficultés à se déplacer, afin de pouvoir conserver leur logement le plus longtemps possible, sans être obligées de rejoindre un établissement spécialisé.

      LES AVANTAGES POUR L’INVESTISSEUR
      Remboursement de la TVA pour un bien acquis neuf.
      Possibilité de réduire ses impôts directement ou indirectement grâce au statut du LMNP Bouvard Censi.
      Possibilité de générer des revenus complémentaires lors du LMNP Amortissable.
      Emplacement des résidences en cœur de ville

    • Notre offre

  • Déficit foncier et droit commun

    • Caractéristiques

      PRÉSENTATION DU DÉFICIT FONCIER
      Depuis 1993, les propriétaires-bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation peuvent imputer le déficit foncier occasionné par ces dépenses sur leurs revenus globaux.
      Ce mécanisme de droit commun permet aux propriétaires bailleur de déduire de leurs revenus fonciers les dépenses occasionnées par des travaux de rénovations.
      Le déficit ainsi obtenu peut s’imputer sur le revenu brut global.

      CONTRIBUABLES CONCERNÉS
      Tout investisseur ayant des revenus fonciers et qui souhaite rénover leur patrimoine, ou, tout investisseur souhaitant acheter un bien immobilier pour le rénover et le mettre en location par la suite.

      LES AVANTAGES
      L’investisseur crée du déficit dès lors que les dépenses pour travaux sont supérieures aux revenus fonciers de l’année.
      Ce déficit foncier est alors imputable des revenus bruts globaux dans la limite de 10.700€ par an.
      La partie non utilisée est reportable pendant 10 ans.
      Ainsi le déficit foncier peut être un atout pour le contribuable ayant des revenus fonciers positifs.

      Exemple : si vous avez 20.000€ de revenus imposés dans la tranche marginale d’imposition à 30%, dont 5.000€ de revenu foncier. Votre imposition serait de 20.000€ * 30%, soit un impôt de 6.000€ + une CSG sur les revenus fonciers de 775€ (5.000*15,5%).
      En créant un déficit foncier de 10.700€, le gain est de 775€.

      L’ESSENTIEL
      Obligation de louer nu pendant au moins trois ans après l’imputation des déficits.
      Ce mécanisme peut être cumulé avec différents dispositifs fiscaux.
      Le régime du micro foncier ne permet pas de créer du déficit foncier.
      Les charges éligibles au déficit foncier : tous travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration permettant de maintenir ou remettre en état un bien.

    • Notre offre

  • Loi Malraux

    • Caractéristiques

      PRÉSENTATION
      Ce dispositif concerne les opérations de restauration de beaux bâtiments anciens situés en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé).

      CONTRIBUABLES CONCERNÉS
      Cette loi s’adresse aux contribuables domiciliés en France et fortement imposés.

      LES AVANTAGES
      La loi Malraux permet de bénéficier d’un taux de réduction d’impôt de :
      -30% sur les travaux de restauration engagés en secteur sauvegardé.
      -22% du montant des dépenses faites en ZPPAUP.
      Le montant des dépenses de travaux étant limité à 100.000€ / an, soit une économie d’impôt maximum de 22 000€ ou 30 000€ en fonction du secteur.

      Le dispositif Malraux est exclu du plafond 2013 des niches fiscales.

      LES ESSENTIELS

      Forte réduction d’impôt conditionnée à l’engagement de restaurer l’ensemble immobilier, et la mise en location du bien pendant 9 ans minimum.
      Possibilité d’engager jusqu’à 100 000€ de travaux par an pendant 3 ans, pouvant représenter jusqu’à 30 000€ de réduction d’impôt.
      Les investissements se situent en général en centre-ville historique.

    • Notre offre

  • Le monument historique

    • Caractéristiques

      PRESENTATION GENERALE

      Cette loi concerne les investisseurs ayant fait l’acquisition d’un bien classé « Monument Historique » ou inscrit à « l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques », nécessitant des travaux de restauration importants.

      CONTRIBUABLES CONCERNES

      Ce dispositif s’adresse à des investisseurs domiciliés en France et fortement imposés.

      LES AVANTAGES

      Possibilité de déduire 100% des travaux de restauration, des charges d’entretien et des intérêts d’emprunt, de son revenu global, sans limite de montant.

      L’investissement en Monument Historique n’entre pas dans le Plafonnement des Niches Fiscales.

      Exonération totale des droits de succession sous certaines conditions.

       

      LES ESSENTIELS

      Engagement de détention de 15 ans minimum.

      Aucun plafond de défiscalisation.

      La nature et la restauration sont soumises à une autorisation préalable des architectes des bâtiments de France.

    • Notre offre

  • Démembrement de propriété

    • Caractéristiques

      PRESENTATION

      Il y a démembrement de propriété quand la propriété d’un bien neuf ou ancien est divisée en deux droits réels : la nue-propriété (droit de disposer du bien) et l’usufruit (droit d’utiliser le bien, ou d’en percevoir les fruits).

      LES CONTRIBUABLES CONCERNES

      Les contribuables disposant de revenus fonciers importants ou étant à l’ISF.

      Le nu-propriétaire est le plus souvent un particulier (investisseur), et l’usufruitier une personne morale (société foncière, ou un bailleur social).

      LES AVANTAGES

      Un investissement sans risque locatif.

      Pas d’imposition supplémentaire, car absence de revenus locatifs.

      Déduction de l’investissement du patrimoine taxable à l’ISF.

      Taxe foncière à la charge de l’usufruitier.

      Remise en état du bien par l’usufruitier au terme de la convention de démembrement.

       

      LES ESSENTIELS

      L’investisseur acquiert la nue-propriété moyennant une décote de 50% à 60% sur la valeur du bien.

      Au terme du démembrement, l’investisseur récupère de plein droit l’usufruit et la nue-propriété, et peut ainsi disposer pleinement de son bien. 

    • Notre offre

 

 

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